Acheter une maison ou un terrain à bâtir est un investissement sur du très long terme. Il convient donc de ne pas se lancer à la légère ! Le terrain ou la maison que vous choisissez doit être approprié certes à votre budget, mais aussi à votre mode de vie, à vos besoins et à vos envies ! Dans cet article, nous vous proposons quelques pistes de réflexion pour mieux choisir sa maison ou son terrain à La Réunion.
1. Quels sont vos besoins et envies ?
Dans un premier temps, il est essentiel de bien définir vos besoins et envies et ceux de votre famille.
Souhaitez-vous acheter ou faire construire :
- Combien de personnes vont habiter la maison ? Un couple avec ou sans enfants ?
- Souhaitez-vous une maison de plain-pied ou une maison à étage ?
- De combien de chambres aurez-vous besoin ?
- Souhaitez-vous construire une piscine ? Aménager un jardin ?
- Quel style de maison vous fait envie ?
- Maison traditionnelle ?
- Maison passive ?
- Maison évolutive ?
- Case container ?
- Maison à ossature bois ?
Après avoir déterminé vos besoins et envies, vous aurez une idée plus précise de ce que vous voulez !
2. Quel est le prix du terrain au m2 ?
Si vous souhaitez faire construire, un des critères de choix, peut-être le prix du terrain. Quel est votre budget pour le prix du terrain ? Vous devrez y adjoindre les frais de notaires.
En octobre 2019, selon le EPCI, les prix des terrains au m2 à La Réunion varient entre 140 € et 360 € le m2. A La Réunion, en fonction de la zone géographique où vous vous trouvez, les prix des terrains diffèrent.
D’après les données de la base PERVAL des notaires de France, le prix médian des terrains à bâtir en 2018, est le plus élevé à La Possession (139 000 €) et le moins élevé à Cilaos (45 000 €).
- A Saint-Denis : 101 752 €
- A Saint-Pierre : 90 000 €
- A Saint-Paul : 125 000 €
- A Saint-André : 89 600 €
Source : “Guide de l’acheteur” Numéro spécial immobilier de “Made in Réunion” d’avril-mai 2019
3. Dans quel quartier se situe la maison ou le terrain ?
Pour vous, la proximité de votre maison avec votre lieu de travail est vécue comme un véritable confort de vie. Pas question de passer des heures interminables sur la route à cause de la distance ou des embouteillages.
Ou alors, préférez-vous vous éloigner de votre lieu de travail pour mieux respirer et déconnecter ? Selon la commune que vous choisirez, le coût de transport peut-être plus important, mais le terrain moins cher et les impôts moins élevés.
Quoi qu'il en soit, peser le pour et le contre pour que votre projet immobilier ne devienne pas un inconvénient pour vous à la longue.
Afin de vous faciliter les déplacements, il est plus judicieux de choisir une maison ou un terrain proche des axes routiers principaux, (Centre ville, Route des Tamarins, Route du Littoral…).
D’autre part, choisissez un quartier à proximité de commerces, d’école, collège ou lycée de vos enfants, vous limiterez ainsi vos déplacements. Votre maison sera d’autant plus facile à revendre !
N’hésitez pas à aller voir le terrain ou la maison qui vous intéresse, à différentes heures de la journée, la semaine, le week-end (il n’y pas toujours les mêmes bruits de voisinage selon le jour ou l'heure, ni la même densité de véhicules...) et un jour de pluie par exemple… S'il ou elle vous plaît même ce jour-là, c’est plutôt bon signe pour l’après !
4. Quelles sont les particularités de la maison ?
Lors de la visite d’une maison, observez bien ses caractéristiques :
- Est-ce une maison à étage ou de plain-pied ?
- Combien de pièces ?
- Quelle est la vue de la maison ? Mer, montagne ?
- Y a-t-il un vis à vis avec d’autres habitations ?
- Quelle est son exposition au soleil ? La maison est-elle lumineuse ?
Ces critères peuvent être déterminants dans le choix de votre maison.
Vérifiez qu’ils concordent avec vos envies et besoins !
5. Quelles sont les particularités du terrain?
- Vérifiez la nature du sol et vérifiez également que le sous-sol n'a pas été pollué. En effet, les caractéristiques du sol peuvent influencer négativement le coût de la construction (Moins le sol est stable, plus il nécessitera des fondations solides). Pour vous renseigner, vous pouvez consulter les documents d’urbanisme en mairie. Ils contiennent généralement des informations sur la nature des sols. Sinon en cas de doute et pour aller plus loin, faites appel à un géologue qui vous apportera toutes les réponses nécessaires.
- Vérifiez la viabilisation (arrivées d'eau, d'électricité, de téléphone, de gaz, eaux usées...). Si le terrain est situé en dehors des zones habitées, vous devrez prendre en charge l’accès aux différents réseaux. Le coût des travaux dépend principalement de la distance du terrain par rapport à ces réseaux.
- Vérifiez le bornage pour connaître exactement la surface que vous achetez. Le bornage est effectué par un géomètre et servira de base légale pour tout achat ou vente de terrain. En effet, s’il y a une erreur sur la superficie, la vente peut être annulée…
- Vérifiez les servitudes pour éviter tout malentendu avec votre voisinage. Les servitudes sont les droits détenus par votre voisin sur votre propriété. Une servitude de passage peut par exemple être donnée à votre voisin sur votre terrain pour qu’il puisse avoir un accès à la voie publique.
- Demandez le certificat d’urbanisme à la Mairie ou à la DDE, pour connaître l’état de constructibilité du terrain. Ce certificat précise également si le terrain est situé dans une zone à risque ou sur un secteur protégé.
- Consultez le PLU (plan local d'urbanisme) en Mairie ou POS (plan d'occupation des sols) afin de savoir précisément ce que vous pourrez construire ou non. Le PLU fixe toutes les règles de construction applicables à chaque zone : hauteur, volume, emprise au sol, implantation…
- Examinez le Plan de Prévention Des Risques Naturels (PPRN) en mairie pour voir si le terrain est placé dans une zone présentant des risques naturels (inondations, glissements de terrain, …)
6. La maison nécessite-t-elle des travaux ?
Si la maison que vous achetez a plus de 5 ans, c’est une maison ancienne qui nécessitera sans doute des travaux de rénovation.
Vérifiez bien l’état de la toiture, des murs, de l’électricité, des conduites d’eau...
Elle devra en outre être rénovée selon la Réglementation Thermique 2012 qui préconise l’efficacité énergétique selon des critères bioclimatiques, une réduction de la consommation énergétique du bâtiment, l’élimination de la climatisation en été austral !
Nous préconisons l’appel à un expert pour chiffrer les rénovations, de façon à éviter les mauvaises surprises.
7. Quid des coûts d’entretien ?
Vous investissez dans une maison aujourd’hui, elle vous coûte des travaux de rénovation. Qu’en est-il des coûts d’entretien sur le long terme ?
Demandez également l’avis d’un expert qui chiffrera les coûts d’entretien annuel.
Vos dépenses énergétiques
- Peinture des murs
- Entretien de la toiture
- Ravalement de façade
- Ajouts d’éclairage
- Entretien des extérieurs : arbres, plantes, piscine...
8. Pensez aussi aux impôts et aux charges de copropriété !
Avoir prévu tous les frais, consiste également à l’inclusion des impôts et des charges de copropriété dans les dépenses liées à la maison.
Renseignez-vous :
- Sur le montant des impôts locaux, de la taxe foncière et de la taxe d’aménagement.
- Sur les charges de copropriété auprès du syndic si votre maison se situe dans un lotissement.
9. Pensez à la revente
Que ce soit pour un terrain ou une maison, avant de vous lancer dans l’achat, gardez en tête que l’achat d'aujourd’hui peut être la revente de demain. Si vous avez un coup de cœur, assurez-vous que les inconvénients que vous êtes prêts à accepter soient justifiables au moment de la revente.
Choisir sa maison ou son terrain à La Réunion dépendent de multiples facteurs :
- De vos besoins et envies.
- Du prix du terrain au mètre carré.
- De l’environnement du terrain ou de la maison.
- Des spécificités de la maison.
- Du coût des rénovations, de l’entretien, des impôts locaux et des charges de copropriété.
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