Un mur est dit mitoyen lorsqu'il sépare deux terrains qui appartiennent à deux propriétaires. Véritable frontière entre les propriétés, il peut rapidement devenir une source de litiges si vos droits et obligations ne sont pas bien connus.
Vous envisagez de construire ou de rénover un mur mitoyen à La Réunion ? Délimiter votre terrain, installer une clôture ou entreprendre des travaux : il est important de savoir ce que la loi vous autorise ou vous impose. Teralta vous dit tout ce qu’il faut savoir sur les murs mitoyens pour éviter les conflits et entretenir de bonnes relations de voisinage.
Murs mitoyens : définition
Les murs mitoyens sont des murs communs, situés à la limite de deux propriétés, qui appartiennent en copropriété égale à deux voisins. Leur fonction principale est de délimiter les espaces entre les terrains. Ils peuvent aussi être utilisés comme un soutien pour des structures comme des clôtures, des garages ou des abris de jardin. La particularité d’un mur mitoyen repose sur le fait que chacun des deux voisins en possède une partie égale et à des droits et des obligations à son égard.
La mitoyenneté est souvent présumée si le mur est situé en limite de propriété, mais elle n’est pas automatique. Elle doit être convenue entre les deux voisins. Cela peut prendre la forme d’un acte de mitoyenneté ou être déterminé par l’ancienneté de la construction ou vos titres de propriété. Si vous venez d’acheter une maison ou si vous souhaitez effectuer des travaux sur un mur existant, vous devez impérativement vérifier si votre mur est mitoyen ou non. Pour cela, consultez vos documents cadastraux auprès de la commune ou demandez l’avis d’un géomètre expert.
Quels sont les droits des propriétaires sur des murs mitoyens ?
En tant que copropriétaire d’un mur mitoyen, vous disposez de certains droits. Vous pouvez, par exemple, adosser une construction légère ou une clôture à ce mur, à condition de respecter certaines règles de bon voisinage. Cela veut dire que les modifications apportées ne doivent pas compromettre le mur ou porter atteinte aux droits de l’autre copropriétaire. Ainsi, si vous souhaitez rehausser le mur ou installer un brise-vue, il est indispensable d’obtenir l’accord de votre voisin. Ce dernier est tout aussi copropriétaire que vous et doit être consulté avant toute modification.
Soyez vigilants dans certains cas ! Il est, par exemple, interdit de percer le mur mitoyen pour y créer des ouvertures sans l’accord de votre voisin. Toute ouverture ou transformation doit faire l’objet d’une demande écrite et d’un accord clair entre vous deux.
Si l’un des voisins souhaite renoncer à la copropriété du mur, il peut le faire. Il est possible de rendre le mur exclusivement privatif sous réserve d’une compensation financière proportionnelle à la valeur du mur et à l’accord des deux parties. C’est une solution envisageable en cas de travaux importants ou si vous souhaitez simplifier la gestion de la propriété.
Copropriétaires de murs mitoyens : quelles obligations ?
L’entretien et la réparation du mur sont de la responsabilité des deux propriétaires, à moins que les dommages soient dus à la négligence ou à une faute de l’un des voisins. Dans ce cas, le voisin responsable devra assumer seul les frais de réparation. Cela concerne aussi bien les travaux d’entretien courants, comme le nettoyage et la peinture, ou les réparations plus importantes, comme le renforcement ou la reconstruction partielle du mur.
Si vous souhaitez effectuer des travaux, vous devez informer votre voisin et demander son accord. Vous souhaitez augmenter la hauteur du mur ? Le démolir partiellement ? Poser un brise-vue ? Vous devez avoir l’accord du copropriétaire. Le mieux est de formaliser cet accord par écrit pour prévenir d’éventuels désaccords dans le futur.
Si des dégradations sont survenues à la suite de travaux réalisés sans accord, la partie responsable devra alors réparer le mur à ses frais.
À La Réunion, ces obligations prennent tout leur sens. Les intempéries, les cyclones et les caractéristiques des terrains peuvent causer des dégradations rapidement. L’entretien et la réparation du mur doivent donc être partagés équitablement entre les deux propriétaires. Toute modification qui affecterait la structure du mur mitoyen, comme l’ajout d’une clôture ou la pose de végétaux grimpants, doit être convenue à l’avance. Vous éviterez ainsi des tensions inutiles.
Construire un mur mitoyen : les règles à respecter
La première étape consiste à informer votre voisin de votre projet de construction et à obtenir son consentement écrit. Une fois l’accord obtenu, vous pouvez procéder à la construction en suivant les règles d’urbanisme et les réglementations du Code civil.
La hauteur du mur, les matériaux utilisés et la distance par rapport aux limites de propriété doivent être conformes aux règles d’urbanisme de votre commune. Un mur mitoyen doit respecter une hauteur maximale définie par la législation. Cette hauteur varie selon la localisation et la fonction du mur. Par exemple, un mur mitoyen servant de clôture ne pourra pas excéder une certaine hauteur, alors qu’un mur de soutènement peut avoir des normes spécifiques. Bon à savoir : votre mur ne doit pas causer de trouble anormal du voisinage, comme par exemple, une perte de vue ou d'ensoleillement.
Autre règle importante : la prise en charge des frais de construction. Les coûts de construction d’un mur mitoyen doivent être partagés équitablement entre les deux propriétaires. Si l’un d’eux souhaite faire des travaux spécifiques, comme un rehaussement pour se protéger du bruit de la route, le voisin à l’initiative des modifications prendra en charge les frais supplémentaires liés à son projet.
Enfin, pour éviter tout problème, il est vivement conseillé de faire appel à un géomètre expert avant de commencer les travaux, afin de vérifier la limite exacte entre les propriétés.
Comment résoudre les litiges liés aux murs mitoyens ?
Travaux non concertés, manque d’entretien, désaccords sur la propriété du mur : les murs mitoyens sont souvent source de litiges. La première règle à suivre est de privilégier la communication et la conciliation. Parler directement à votre voisin et exposer calmement les problèmes peut souvent suffire à désamorcer les tensions.
Si un mur montre des signes de détérioration à cause de l'humidité, pensez à signaler le problème au voisin avant de prendre des décisions unilatérales. Proposez-lui de partager les coûts de réparation et de formaliser l’accord par écrit.
En cas de litige persistant, notamment si des travaux ont été réalisés sans accord préalable, le recours à un médiateur peut être une solution efficace. Il pourra évaluer la situation de manière objective et proposer des solutions qui conviennent aux deux parties.
Si aucune solution amiable n’est trouvée, une action judiciaire peut devenir nécessaire. Dans ce cas, vous serez assisté d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour défendre vos droits et faire valoir vos arguments devant un tribunal. Mais cette option doit rester une dernière alternative. C’est une solution coûteuse et souvent très longue !
Bien connaître vos droits et obligations vis-à-vis des murs mitoyens est donc important si vous voulez conserver de bonnes relations de voisinage. La transparence et le respect des règles sont essentiels pour éviter tout litige, Teralta vous propose des matériaux de qualité nécessaires à la réalisation de murs mitoyens. Que ce soit du ciment, ou du mortier prêt à l'emploi du sable, des graviers, des moellons ou des blocs, vous trouverez toujours une solution.
Particulier ou professionnel : Teralta vous accompagne dans la réussite de vos projets à La Réunion.
Et si vous souhaitez en savoir plus, consultez notre article : Bricoler comme un pro : mode d'emploi ou notre page dédiée à la rénovation de la maison. Vous pouvez aussi télécharger gratuitement le guide de la rénovation de votre maison.
